海曙文旅地产策划：文旅地产策划该怎么做?

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　　文旅地产策划到底该怎么做?
 

　　1、选址：要么在风景区旁边，要么在中心城市旁边，要么资源非常独特，独特到可以申请国家5A级。项目的交通时间不要超过40分钟，最好在20分钟内。

　　2、确定征地规模：如果是做文旅地产，则要根据你可辐射的购买群体的规模进行确定，一般可建设用地在500亩左右就很大了。

　　3、对拥有的资源价值进行分析：无论是山湖林海，还是文化风情，都必须具有一定的特色。只有独特，才有价值。

　　4、确定项目的定位：要研究三个问题：一，买家为什么会买你的房子?二，他们买你的房子目的是自用还是投资?三，他们需要什么样的产品?在这个地方做什么产品最有吸引力?

　　5、确定产品定位：文旅地产不是只有别墅，不是只有大户型，度假公寓、度假洋房可能市场更大。做什么产品要看资源特征，看消费市场，看客户接受度。

　　6、做IP：IP是身份，是标签，是打开知名度的基础，是能否被最快传播、最大程度接受的重要标志。

　　7、选择或者建立营运团队：文旅地产需要另外一套运营管理和服务体系，这都需要更细致、更专业的方法和体系。

　　8、设计好营销策略：文旅地产最好的营销策略就是针对锁定的群体进行圈层营销、小众营销、体验营销和关联营销，品牌、IP、口碑、形象、体验环境一个都不能少。
 

　　文旅地产策划流程：
 

　　1、初步考察：与项目方初步接洽，对项目进行初步考察，掌握基本情况和信息，对项目的可操作性做出初步结论。

　　2、第二阶段：签署工作协议，确定项目操作的总体思路后，则与项目方洽谈合作事宜，签定《项目顾问服务合同》或《销售代理合同》，明确合作双方、合作方式、合作内容、时间、权利、义务，付费标准与付款方式等。

　　3、第三阶段：实地考察，根据初步考察的结果，制定详细的正式市场调查计划，组成市调小组和策划专家组。市调小组开赴项目所在地做正式市场调查。
 

　　文旅地产策划的四大开发模式：
 

　　1、主题乐园型：用主题公园带动配套商业和地产项目是这一派别的主要模式，温泉、高尔夫、滑雪等休闲运动主题的项目也与此异曲同工。

　　2、景点依托型：鬼斧神工的自然资源永远是稀缺的。动辄数十亿元的高额投入，数千亩的拿地规模，但最关键的还是如何协调地产和旅游产业比例的问题。

　　3、文旅小镇型：目前，国内已经形成了安徽宏村、云南丽江、浙江乌镇等一批文旅小镇。良性的文旅小镇运营，应该是与居民市井文化浑然一体的作品，而不仅是一片没有语言的商业味浓重的建筑。

　　4、度假酒店型：不同于传统综合体开发的盈利模式，这类度假酒店并不通过其他类型地产项目来弥补经营缺口，更多在于产业链各个端点的交易，实现独立生存发展，度假酒店类产品集中的爆发或将带动分时度假酒店产权交易活动的活跃。

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